【坂戸市】不動産査定の前に要チェック！マンションや土地の査定額の算出方法について徹底解説

建物と土地は分けて評価する

不動産査定では、一般的に建物部分と土地部分を別々に評価し、これらの評価額をもとに算出していきます。その理由は、建物と土地はそれぞれ異なる要素を持ち、独立して評価しなければならないためです。つまり、建物と土地を個別に評価し、それぞれの特性や市場価値を考慮して正確な査定額を導き出すことを目的としています。

建物の査定額を算出する主な要素は、築年数や建物の状態、面積、間取り、立地条件、周辺物件の市場価値などです。

一方土地の査定額は、面積や形状、立地条件、前面道路の幅・高低差、土壌汚染、法規制の有無、周辺地域の市場価値などによって導き出します。

不動産の査定額を算出する3つの査定方法

不動産査定には、大きく分けて3つの算出方法が存在します。

・取引事例比較法

取引事例比較法は、市場における実際の売買事例を参考にして査定額を算出する方法です。最も主流な査定方法で不動産の種類を選びません。具体的には、同じ地域や周辺の類似物件の売買価格を比較し、査定対象の不動産価値を推定します。市場で多くの売買事例がある場合や売買事例のデータを入手しやすい場合、査定対象の不動産が一般的なものである場合によく使われる方法です。

取引事例比較法を用いて査定額を算出するメリットとして、相場を反映した査定であること、査定結果の透明性が高いことなどが挙げられます。

・原価法

原価法は、建物の再調達価格をもとに査定額を割り出す方法です。具体的には、現在の建物を解体し、同じ建物を再建築した場合の試算価格を算出します。土地の試算価格は、土地を新しく造成する際にかかる再調達費用をもとに算出するケースもありますが、土地の査定では原価法はあまり採用されません。戸建ての査定では、建物の査定は原価法、土地の査定は取引事例比較法を用いて査定されるのが一般的です。

原価法を採用する大きなメリットとして、類似事例との比較が必要なく、査定対象の不動産のみで査定額を算出できることが挙げられます。

・収益還元法

収益還元法は、主に投資物件の査定額を算出する際に用いる方法です。不動産から将来的に生み出される収益と、現在の価値をプラスして査定額を求めます。そのため、戸建てではなく、マンションの査定に採用されるのがほとんどです。

収益還元法には、大きく分けて「割引キャッシュフロー法（DCF法）」「直接キャピタリゼーション法（CAP法）」があり、投資物件としての価値を正確に査定できる点が大きなメリットといえるでしょう。

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